Новости

Комплексный подход к эксплуатации зданий – залог успеха [22.11.2014]

Жизненный цикл здания составляет десятки, а порой и сотни лет.
Проектирование, строительство, монтаж инженерного оборудования – это месяцы или годы, тогда как эксплуатация продолжается на протяжении всей жизни здания. От качества эксплуатации не в последнюю очередь зависят продолжительность и качество жизни как самого здания, так и его обитателей. Своим видением ситуации делится эксперт в области эксплуатации зданий и сооружений, канд. техн. наук А. В. Головачёв.

– Каковы особенности эксплуатации многофункциональных комплексов, бизнес-центров, жилых комплексов? 

– Эксплуатация многофункциональных комплексов и бизнес-центров имеет много общего, и я не стал бы их выделять в отдельные категории. В эксплуатации жилых комплексов есть свои особенности. У жилья, как правило, много собственников, и необходимо решать проблемы каждого из них, бывает, что одновременно. В случае аварийной ситуации намного проще проникнуть в помещения офисов и произвести отключения/переключения. Доступ на эти площади с инспекционными целями и при осмотре инженерного оборудования свободнее. Как определить, где произошла протечка в системе отопления? Если датчики протечки не предусмотрены, необходим осмотр помещений. Как правило, можно договориться с арендатором об осмотре его помещений. В жилых комплексах сделать это достаточно сложно, особенно в случае длительного отсутствия собственника жилья. Чтобы, например, вскрыть дверь в квартиру, нужно выполнить определённые процедуры. И даже если они произведены в установленном порядке, в будущем не исключены претензии собственника. Эксплуатация жилых комплексов – это очень специфичный бизнес, здесь приходится быть не только специалистом, но и большим психологом, уметь работать с жителями. Хотя по инженерной начинке жилые комплексы самые неинтересные, наиболее серьёзная инженерная начинка в многофункциональных комплексах и в бизнес-центрах.

– Насколько облегчает эксплуатацию наличие систем диспетчеризации?

– Есть определённое недопонимание основного назначения этих систем. Изначально системы автоматизации создавались, чтобы исключить рутинный ручной труд, но это не всегда представляется возможным, даже в настоящее время. В дальнейшем системы автоматизации, что называется, обросли системами диспетчеризации. Условно говоря, система диспетчеризации – это надстройка над системой автоматизации, которая позволяет эксплуатационному персоналу, сидя на рабочем месте, наблюдать за текущими параметрами и оперативно вносить необходимые коррективы в работу систем. Отчасти система диспетчеризации расхолаживает эксплуатационный персонал, а в ряде случаев и дезинформирует. 

В нормативных документах не закреплён механизм передачи объекта в эксплуатацию, а также исчерпывающий перечень испытаний, актов, документации и документов, необходимых и достаточных для должной эксплуатации. 

Первый момент: системы автоматизации бывают с обратной связью, и без неё. В системе с обратной связью подаётся команда на исполнение с обязательным получением подтверждения её выполнения. Если дана команда на 50 %-е открытие клапана, необходимо получить подтверждение, что клапан открылся действительно на 50 %. А если этого не произошло и обратной связи нет? Специалист наблюдает, как изменяется температура после подачи сигнала и приходит к выводу, что, например, привод неисправен, и переводит регулирующий клапан в режим ручного управления. Автоматизация, можно сказать, система сама в себе. Шагая дальше по пути технического прогресса, мы усложняем диспетчеризацию, предусматриваем обратную связь, т. е. контролируем, выполнила ли машина команду или нет. Это ведёт к существенному удорожанию системы автоматизации, которая изначально недешёвое мероприятие.Системы со следящей обратной связью, естественно, обходятся ещё дороже, они требуют дополнительной ёмкости управляющих контроллеров, дополнительных механизмов (позиционеров), которые подтверждают исполнение выданной команды.

Второй момент. Как любая система, система автоматизации требует обслуживания и затрат на него. Организации, самостоятельно эксплуатирующие эти системы, вносят необходимые коррективы в процессе. Нередко обслуживание систем автоматизации и диспетчеризации уходит на аутсорсинг: периодически приезжают специалисты, которые собирали эту систему (что крайне желательно), и по договору её обслуживают с определённой периодичностью. На начальной стадии, когда здание заселяется, это происходит чаще. Далее, когда процесс стабилизировался и все арендаторы въехали, можно вызывать специалистов по мере необходимости.

В электронике, электротехнике и механике нет ничего вечного. Рано или поздно ломается привод, пропадают контакты, «зависает» программное обеспечение и т. п. Соответственно, всё это надо поддерживать в рабочем состоянии. Сама по себе и без должного обслуживания система автоматизации может некоторое время поработать, но всё равно потребует затрат в дальнейшем.  

При чётко отлаженной системе работы нет необходимости в постоянном присутствии эксплуатирующей компании на объекте.

Теперь поговорим об окупаемости системы автоматизации. Есть мнение, что она позволяет сэкономить деньги на штатном расписании. Это не так. Почему? Например, вы увидели на мониторе, что какая-либо инженерная система находится не в режиме либо неисправна. Система автоматизации этот дефект не исправит. Потребуется специалист, который знает, как система работает, и сможет устранить неисправность. Кроме того, появляется такая категория работников, как диспетчеры. Их основное назначение – наблюдать на мониторе за поведением и режимами работы инженерных систем. Другое дело, что их часто привлекают к выполнению прочих должностных обязанностей.

Автоматизация автоматизацией, но технический специалист эксплуатирующей компании обязан знать, как работает вверенная ему система, какие параметры необходимо соблюдать. Автоматизация – это такой же инструмент, как молоток или отвёртка. Она помогает облегчить либо заменить выполнение некоторых рутинных операций, взять на себя часть функций, но надеяться, что система автоматизации всё сделает и сэкономит деньги, – это заблуждение. Система автоматизации изначально довольно затратна. 

– Возникают ли проблемы с эксплуатацией инженерных систем, связанные с неравномерностью нагрузки на эти системы?

– Это в основном зависит от добротности проектных решений. У меня была интересная ситуация с одним многофункциональным комплексом. Исходя из суммарной производительности установленных в нём холодильных машин холода было с избытком, но в определённые периоды года мы не могли обеспечить им здание. По высоте оно было поделено на два отсека. В нижнем стояли три холодильные машины с центробежными компрессорами по 4,5 МВт каждая, а в верхнем – две машины по 3,5 МВт. У любой холодильной машины есть допустимый по производительности диапазон работы «от и до» в процентах. Начиная с апреля возникала потребность в подаче холода арендаторам. В определённые дни система автоматики «понимала», что одной машины будет мало, и включалась в работу вторая, с точно таким же диапазоном, в котором она устойчиво работает по производительности. Получалось так: одной машины мало, двух – много. Вторая машина «понимает», что включилась зря, и отключается. Но, поскольку машина дорогая, у неё специально установлены программные ограничения по количеству запусков за день: не больше четырёх, а потом она не включается и требуется вызывать сервисного инженера для обнуления счётчика. Каждая холодильная машина могла работать в диапазоне от 50 до 100 %.

Мы предложили решить проблему путём установки дополнительной, «перехватывающей» машины. Собственник не мог понять, почему при обеспечении здания холодом на 150 % нужны дополнительные затраты. Он рассматривал и другие варианты выхода из создавшегося положения, но в итоге ему пришлось согласиться с нашим решением. Считаю, что в проектах по инженерным системам следует предусматривать мероприятия по обеспечению их устойчивой работы в режиме неполных нагрузок. Полное заселение здания арендаторами может занимать год и более. Жилые здания также могут заселяться не один год. Я живу в высотном комплексе, там до сих пор есть незаселённые квартиры, хотя ему уже 10 лет. Через три года после окончания строительства в комплексе проживало порядка 20 % жителей. 

– Есть ли в Московском регионе эксплуатационные компании с иностранным техническим персоналом?

– Их по определению не должно быть, обрусевшие специалисты не в счёт. Почему? У нас совершенно разный подход к эксплуатации. Другой менталитет, другая зарплата, плюс иностранцы не знают наших реалий. Случай из практики. Лондон, в офисном здании ночью лопнула труба в системе холодного водоснабжения, а постоянного дежурного персонала там, как правило, не бывает. Вода лила всю ночь. Утром приехала страховая компания, посчитала убытки и в итоге выплатила деньги за ущерб. Виновников аварии не нашли, поскольку она возникла по стечению обстоятельств. Там практически нет такого понятия, как круглосуточный дежурный персонал, зато хорошо развито страховое дело (страхование рисков, зданий и т. д.).

Собственник, похоже, прикинул убытки, которые он может понести, и подсчитал издержки наличия на объекте постоянного круглосуточного штата. Ну, случилось неприятное событие один раз за три года. Если убытки меньше, чем затраты на управляющую компанию, какой смысл держать на объекте круглосуточный персонал? Ещё ситуация. Когда перегорает лампа, мы сразу торопимся её заменить. У них другой подход: за неделю/месяц они накапливают определённое количество перегоревших ламп, вызывают специализированную организацию и все перегоревшие лампы заменяют. Аутсорсинг широко развит, а собственный технический эксплуатационный персонал стараются не держать – дорого. Чтобы работать в России, нужно иметь российский менталитет. Правда, у нас успешно работают брендовые компании с западными корнями, но все технические специалисты службы эксплуатации (и я считаю, это хорошо) – как правило, наши, российские. Некоторое время назад пришлось поработать с английскими проектировщиками. Они никак не могли понять, зачем мне в тепловом пункте нужен контроль температуры воды, возвращаемой в город, и управление по этой температуре. У них в проекте нет функции поддержания температуры обратной воды, и датчика температуры нет, и алгоритм работы автоматики для исполнения этой функции, соответственно, не написан. Я же оплачиваю потреблённую тепловую энергию, а то, что меня могут и оштрафовать за превышение обратки, для них нонсенс. 

– Какие сложности могут возникнуть на начальном этапе эксплуатации инженерных систем здания?

– Опытный арендатор, который несколько раз менял место расположения офиса и сталкивался с различными проблемами, обычно приглашает эксплуатирующую компанию, которая, например, проведёт аудит документации, сверит требуемые нагрузки с выделенными. Логичнее это сделать до подписания договора аренды ещё на стадии принятия решения о его заключении. Соответственно, шансы уйти от части будущих проблем существенно возрастают.

Вот классический пример по нагрузкам на системы вентиляции. Пришёл арендатор, получил желаемые нагрузки в точках подключения (под нагрузками, как правило, понимают только объём воздуха, подаваемый на арендуемые площади). Но есть тонкость, о которой не все знают. Кроме объёма подаваемого воздуха имеют место ещё и потери напора в сетях. Эти два параметра закладываются при заказе вентиляционного оборудования для строящегося здания. Редкая проектная организация запрашивает располагаемые напоры в точках подключения, чтобы грамотно сделать внутренние сети у арендаторов. Обычно полагаются на свой опыт. Результатом таких проектов нередко является то, что выделенного объёма воздуха арендатор так и не увидит. В погоне за высотой потолков, угождая дизайнерам и пр., специалист, не ограниченный конкретным значением потери напора во внутренних сетях, проектирует воздухораспределительную сеть так, как считает нужным. Результат нередко плачевный. В лучшем случае дело ограничится перенастройкой части воздухораспределительных сетей здания. В худшем случае арендатор просто «не увидит» тот объём воздуха, который ему был обещан по договору аренды. Нередкий на практике случай – демонтаж собственником здания старого вентиляционного оборудования и заказ нового, чтобы не потерять арендатора. Описанной ситуации можно избежать либо минимизировать потери путём выдачи грамотного технического задания арендатору и контроля выполнения требований этого задания. 

Система диспетчеризации – это надстройка над системой автоматизации, которая позволяет эксплуатационному персоналу, сидя на рабочем месте, наблюдать за текущими параметрами и оперативно вносить необходимые коррективы в работу систем. 

Скажем, я готов подать арендатору 5 000 м³ воздуха, и у меня есть расчётное значение сопротивления воздухораспределительной сети арендатора в точке подключения, столько-то паскалей (говоря о сопротивлении, мы подразумеваем потери напора). Я гарантирую, что арендатор получит этот объём воздуха, если сопротивление его сети будет составлять столько же паскалей. А дальше начинаются проблемы под названием «жизнь». В погоне за высотой потолков, зауживая сечение воздуховодов, используя гибкие воздуховоды с повышенным сопротивлением, увеличивают сопротивление внутренней сети. Например, планируя 200 Па потерь напора у арендатора, по факту получают сопротивление внутренней сети 300–400 Па. В итоге 5 000 м³ воздуха арендатор не получит, т. к. не согласовал с нами расчётные потери напора в сетях. Трудно найти и доказать проектную ошибку, проблему отсутствия нужного количества воздуха, проще всего перевалить вину на эксплуатацию. Техническая безграмотность, считаю, не менее опасна, чем экономическая или юридическая, но это отдельная тема.
Откуда взялась описанная выше проблема с подачей требуемого количества воздуха? Когда офисное здание возводят и сдают под ключ, вместе со всеми помещениями, таких проблем на порядок меньше. Но сейчас коммерческие здания типа «вселяйся и живи» практически не строят. Когда имеется полностью готовая воздухораспределительная сеть, можно в процессе приёмки здания в эксплуатацию сделать контрольные замеры и добиться, чтобы в каждое помещение поступали и удалялись проектные значения воздуха.

Потери напора в сетях как таковые в данном случае меня не интересуют. Другое дело здания, в которых имеются только точки для подключения воздухораспределительных сетей арендаторов, да ещё и без указания расчётных потерь напора в сетях арендаторов в этих точках. Если таких данных нет, это мина замедленного действия.

Возьмём систему приточной общеобменной вентиляции с подогревом воздуха. Там ситуация бывает примерно следующей. По договору аренды нужно поддерживать температуру воздуха в помещении 21 °C – комфортное состояние. Какой должна быть температура воздуха на выходе из приточной системы? Обычно все системы автоматизации вентиляции построены с управлением по температуре воздуха на выходе из приточной системы. В здании всегда есть помещения с большими теплопоступлениями. В такое помещение с температурой внутреннего воздуха, скажем, 24–25 °C я дополнительно подаю тёплый воздух. Правильнее было бы управлять температурой подаваемого воздуха с коррекцией по температуре вытяжного воздуха. Может быть, для обеспечения комфортных условий надо подавать воздух с температурой не 21 °C, а на 2–3 °C ниже, что заодно снимет часть теплоизбытков. Возможно, такие тёплые помещения при проектировании здания следует выделять в отдельные зоны, обслуживаемые самостоятельными системами. При проектировании и строительстве здания собственник должен понимать, кто в этом здании будет находиться и как будет осуществляться деление: на функциональные зоны или на блоки, весь этаж отводится под одного арендатора или только его часть. Обычно системы вентиляции проектируются под нечто усреднённое.Человеческий фактор также является существенным. Люди все разные, одному при такой температуре жарко, другому – холодно. Мы вынуждены подавать на все офисные площади воздух с некой средней температурой. Жалобы арендаторов на работу систем вентиляции – норма жизни во многих офисных зданиях. Бороться с претензиями арендаторов, высказанными на бытовом уровне (душно, дышать нечем), помогает знание ГОСТ 30494–2011 «Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях». В нём есть хорошее определение оптимальных параметров микроклимата, и 20 % недовольных людей в этом ГОСТе уже заложены. Кстати, не все знают назначение терморегулятора на отопительных приборах и не умеют им правильно пользоваться. Встречаются вентиляционные системы, которые изначально не вытягивают требуемое значение температуры воздуха вследствие либо проектной ошибки, либо при неправильном подборе оборудования. Опытные поставщики оборудования сразу запрашивают назначение системы. Если она будет устанавливаться в офисе и проектировщиком указана температура 18 °C, грамотный производитель закладывает определённый запас, чтобы система в будущем могла выйти на требуемый эксплуатационный режим – не на проектный, а на «запроектный». 

– Изменяется ли что-то в последние годы во взаимоотношениях собственника, подрядчика, эксплуатационной компании?

– При чётко отлаженной системе работы нет необходимости в постоянном присутствии эксплуатирующей компании на объекте. Приезжали бы эпизодически: промыть систему отопления, заменить перегоревшие лампы. По моим наблюдениям, у производителей инженерного оборудования намечается тенденция сокращать срок его службы. Технически возможно изготовить «вечный» насос, со сроком службы более 10 лет. Только что делать производителю, на что жить дальше? Производитель начинает терять рынок сбыта. Выпущенное десятилетие назад инженерное оборудование пять-шесть лет работало нормально, практически без обслуживания. Сейчас, к сожалению, я достаточно часто сталкиваюсь с ситуацией, когда оборудование через три года приходится заменять, будь то запорная арматура, насосы, электродвигатели или вентиляторы. А в плане взаимоотношений радикальных изменений не происходит.  

В проектах по инженерным системам следует предусматривать мероприятия по обеспечению их устойчивой работы в режиме неполных нагрузок. 

Производственные отношения отлажены, люди те же самые. Проектируют, строят и обслуживают объекты люди серьёзные, как правило, за их плечами не один реализованный проект. Протечки, засоры, выход оборудования из строя – что бы вы ни делали, они всё равно были, есть и будут. Правда, в нынешней ситуации есть нюансы. Сейчас, пожалуй, не самое лучшее время как для собственников, так и для эксплуатирующих компаний. В силу экономической ситуации идёт безжалостное обрезание эксплуатационных бюджетов. Соответственно, многие виды работ в лучшем случае выполняются только на бумаге. Как результат, падают ресурс и надёжность оборудования, учащаются аварии и предаварийные ситуации. 

Собственник урезает бюджет эксплуатирующей компании. Эксплуатирующая компания, которая имеет хорошую репутацию и дорожит ею, чётко знает границу цены данного вида услуг, ниже которой она не может гарантировать качество своей работы. Конечно, торг возможен и уместен, но есть определённые пределы. Более низкая относительно рыночной цена на услуги по эксплуатации инженерных систем автоматически означает, что многие виды работ, прописанные в регламентах по обслуживанию, не будут выполняться.

В части, касающейся передачи объекта службе эксплуатации, ситуация, как правило, также не внушает оптимизма. В нормативных документах не закреплён механизм передачи объекта в эксплуатацию, а также исчерпывающий перечень испытаний, актов, документации и документов, необходимых и достаточных для должной эксплуатации. Пока – одни вопросы. На одном из объектов пришлось разъяснять с генподрядчиком трактовку этих терминов. Генеральный подрядчик отказывался сдавать инженерные системы как положено (в понимании службы эксплуатации). Открываем, например, СП 73.13330.2012 «Внутренние санитарно-технические системы зданий. Актуализированная редакция СНиП 3.05.01–85». Что такое индивидуальные испытания, что входит в них? Что такое комплексные испытания, что входит в них? Что такое обкатка, что входит в неё? В итоге стороны так и не смогли договориться касательно объёмов и видов работ при сдаче-приёмке систем в эксплуатацию. Всё решил заказчик, принявший сторону генподрядчика. Не считаю нормальной ситуацию, когда нормативный документ допускает вольную трактовку записанных в нём положений. Считаю, что первостепенная задача – навести в нормативных документах по эксплуатации порядок с терминами, определениями и составом работ. В процессе эксплуатации участвуют не только профильные специалисты, задействованы и владельцы объектов недвижимости, и другие люди, как правило, неспециалисты в данной области. Инструкция по эксплуатации – это опция или обязательное приложение к современному оборудованию? И кто должен написать эту инструкцию при её отсутствии в составе поставляемого на объект оборудования?

Инструкция по эксплуатации встречается редко. Зачастую она ограничивается описанием порядка включения и выключения оборудования. Как часто нужно делать осмотр, что необходимо осматривать, какие работы на оборудовании производить, какие измерения и чего? Начинается вольная трактовка, с прессингом со стороны владельца здания. Приёмка в эксплуатацию и сама эксплуатация – не менее серьёзные процессы, чем, например, проектирование. Проектирование занимает три-пять месяцев, строительство – три-четыре года, а жизненный цикл здания до 50 лет. Нет инструкции по эксплуатации наружных ограждающих конструкций вентилируемого фасада. Её надо разработать, но кто будет этим заниматься?

Существуют СНиПы, ГОСТы, СП, СанПиНы, другие нормативные документы. Все они не учитывают то обстоятельство, что объекты коммерческой недвижимости имеют свои специфические требования, например классность: А, В+, В–, С и т. д. Нормативными документами классность не закреплена. От классности объекта зависит также и ставка арендной платы, а опосредованно и срок окупаемости. Нередки ситуации, когда построенный объект не отвечает требованиям рынка коммерческой недвижимости. В строительстве среди заказчиков-застройщиков встречаются случайные люди, пришедшие из другого бизнеса. Приходится настаивать на вписывании в техническое задание на проектирование дополнительных коммерческих требований, понятных арендаторам, специалистам по сделкам с недвижимостью. Проектировщикам эти требования малоизвестны и не являются для них нормативными. Коммерческие требования нелегитимны, а согласовывают проектные решения соответствующие государственные инстанции с позиции соблюдения нормативных требований.

Вернуться к списку новостей»